2013-07-26 13:52:55
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威海·多福山国际养生旅游度假区
招商项目说明
威海多福山旅游开发有限公司
一、项目介绍
项目名称：威海·多福山国际养生旅游度假区
项目单位：威海多福山旅游开发有限公司
所属行业：旅游景区、旅游地产
联系方式：18663330067
威海·多福山国际养生旅游度假区
项目说明
威海多福山旅游开发有限公司
企业及项目简介：
威海多福山旅游开发有限公司成立于2008年11月，由日照日百集团控股，注册资金12000万元，是一家集景区建设经营管理、房地产开发等为一体的综合性经济实体。
威海·多福山国际养生度假区位于国家AAAA级旅游度假区乳山市银滩旅游度假区内，由日照百货集团投资建设，总投资11.9亿元，项目占地面积4300亩。多福山以“古刹”、“庙会”、“圣水”、“奇石”而闻名，森林覆盖率96%，其“左青龙、右白虎、前朱雀、后玄武”的风水格局也极为罕见。景区有1300年历史的碧霞元君祠和700年历史的小龙禅寺，景区文化底蕴深厚，旅游资源丰富，是一个集“宗教朝圣、养生养老、休闲度假、游憩娱乐、观光游览、生态保护”于一体的“海上仙山、养生福地”。景区被评为AAA旅游风景区，山东省首个“长寿文化研究基地”、“省级原生态旅游景区”、“威海市文化产业示范基地”、“山东省十大休闲度假乐游地”、“2013好客山东最佳休闲旅游度假区”、“2015-2016年诚信旅游示范单位”、“2017年山东省旅游服务名牌”等殊荣。
度假区总体规划为“一心”、“一镇”、“四区”。“一心”即入口综合服务中心，包括商业服务设施、花田剧场、游客集散中心等内容；“一镇”即卢塞恩养生小镇，移植阿尔卑斯山下小镇卢塞恩而建，彰显欧洲风格和地中海情调；“四区”即“道教祈福区、禅修体验区、森林休闲区、温泉度假区”。多福山景区一期已经于2013年5月1日开园，一期规划面积3200亩，自项目开发建设以来，累计投资3亿元，已完成佛教体验区整体项目建设，森林休闲氧吧体验区、山岳观光区、野杜鹃观赏区基础设施已完成，养生小镇一期项目已基本完成，完成园林绿化26000平方米，登山道路3600米，环山道路3.7公里，已具备接待游客的能力。在这里游客可以漫步森林、登山观海，可以宗教朝圣、天人合一，可以感受欧洲异域风情，可以尽情拥抱自然，尽享健康休闲！
度假区一期开园给多福山国际养生旅游度假区旅游产品向高端化转型奠定坚实基础，度假区将以此为契机，重点在康养地产领域和温泉度假区寻求新的突破。康养地产领域规划建设卢塞恩养生小镇，小镇总规划面积399亩，总建筑面积26万平方米，其中商业街区的建筑面积约2.5万平方米。依据多福山独特的山海景观与自然养生资源，移植阿尔卑斯山下纯美的瑞士小镇卢塞恩风情，以“欧式亲水休闲商业步行街”为基调，景观设计采用“一横四纵”五轴线、多组团的设计理念，将小镇装扮成一幅梦幻般的欧洲风情画卷。温泉度假区位于景区项目范围的东部片区，拟建设温泉汤谷、温泉酒店、室内精品SPA等，总规划面积181亩，建筑面积55亩（36666平米），前期物探已完成，并出具报告。温泉度假区的建设将紧扣多福山“神韵多福•养生灵境”的形象定位，从泡浴温度、泡浴材质、泡浴方式等多个方面进行产品创新和设计，在建筑及景观设计上体现人与自然和谐交融，并配套国际化大型生态园林温泉酒店、娱乐等设施，形成功能完备的温泉度假区域。
计划利用用3-5年的时间，把多福山建成以自然山水为主体，以人文资源为依托，以宗教朝圣、养生度假、休闲度假、游憩娱乐、观光游览、生态保护于一体的“海上仙山、养生福地”，打造成“区域有影响、全国有名气”的旅游景区。
二、项目特点
1、依托大市场优势
项目位于山东半岛蓝色经济区三大核心城市的中间地带——威海乳山市银滩4A级风景区内，有“青岛后花园之称”，是胶东半岛最后一块黄金海岸。与日本、韩国隔海相望。离威海、烟台40分钟车程，离珠青岛70分钟车程，依托中国北方市场最大、旅游消费力最强、中高端旅游客源最多的山东半岛及京津唐旅游客源市场。
2．交通优势
距青岛130公里，距威海100公里，距烟台90公里。近距离享受青岛、烟台、威海机场、港口、火车的便捷条件，济-威铁路、青-威高速、海陆空交通脉脉相通十分便利。。
3．景观资源优势
是胶东半岛滨海区域内，唯一未被开发、拥有优质山水生态资源的自然保护区。
规模优势：景区面积达4000余亩，全部为非人工生态林。目前有游道可上山顶，步行时间约为2小时，山顶风景十分优美。
文化优势：景区具有悠久的历史文化遗产，起源于秦汉时期的山神传说，具有近千年历史的碧霞元君道观，700年历史的宵龙禅寺。
水资源优势：由于景区大，积水面积大，植被保护好，常年水源充足。在景区规划范围内保护区水域、积雨面积达500亩。由于植被茂盛，景区水质好，常年拥有清凉、碧绿的山泉水。植被绿化优势。99％以上被浓密的植被覆盖，植被保护非常好（即使下暴雨，河流中的水都清澈见底），植物种类1000多种。
空气优势：由于植被好，水好，景区空气质量好，负离子含量高。石头优势。多福山巨石、大石壁不计其数。
位于多福山周边村民寿命基本都在80岁以上，乳山市57.4万人中，百岁以上老人达到67位，高于每10万人中拥有百岁寿星7.5人的联合国长寿之乡标准，也超过了每10万人口中百岁老人达到3位的中国标准，是名副其实的长寿之乡，也是景区环境好的一个有力佐证。很多经常来景区的游客也是因为多福山水、空气等环境好。
据地热探测和地热资料表明，在多福山核心区及周边具有温泉资源，需要开发。
4． 开发旅游地产等巨大的升值潜力优势
一般项目的收入主要靠经营利润获得，而多福山旅游项目还有两个重要的赢利途径，一是由于旅游开发带来人气和地块升值导致项目本身的升值，二是开发旅游同时开发旅游房地产，其升值潜力远大于旅游经营利润本身。
5．规划范围内利益主体较少、容易整体规划的优势
由于历史原因，山东乃至全国很多具有优势旅游资源的景点，由于当地政府对旅游资源规划和控制的不到位，造成旅游资源被严重分割，景区内外利益主体非常复杂，导致投资者对大规模投入的力度和信心不足，景区也缺乏整体规划，品牌推广主体及推广执行也相应缺失。而本项目旅游资源基本没有被分割，资源控制比较容易，利益主体相对较少，也比较容易解决，这就有利于项目进行整体规划、大规模投入和强势品牌宣传推广。
6．定位优势
本项目不是名山大川，因此不是以观光为主导旅游项目；但又不是纯粹的休闲度假项目，因为项目具有一般休闲度假项目不具备的山水生态旅游资源。而目前周边、有较好的旅游资源又以生态休闲定位的大型项目基本没有。本项目正是抓住这个正在迅速扩大、潜力巨大的细分市场为基本出发点的。
三、盈利模式及收益
盈利模式一：养老养生地产项目盈利。
地产项目的销售同样解决了旅游项目短期难以实现盈利的硬伤问题，也为后续的项目持续开发提供了支持。旅游为地产项目的销售带来的最大的支撑就是“人气”。
本地产项目总规划面积263799平方木，总建筑面积261463平方米，住宅建筑面积231845平方米，商业建筑面积25278平方米，配套建筑面积4340平方米。按照当前市场行情，地产项目投资额度为8.98亿，预计可实现销售收入18.46亿元，实现净利润7.47亿元，投资回报率为78%。
盈利模式二：经营旅游项目盈利。
旅游项目需要长期持续的资金作保障，有了地产项目的资金支撑，旅游项目能够不断完善，逐渐升温。同时，地产项目的开发反作用于旅游项目，使得旅游项目有了更丰富的客流保障。旅游项目的经营，包括地产项目的物业管理都为项目提供了长期的、持续的现金流。目前项目年旅游销售收入600万元左右，年均增长23%左右，随着温泉度假区的建设完成，旅游板块销售收入将实现新的突破，年销售收入将突破4000万元。
盈利模式三：升值项目价值盈利。
旅游地产项目所投入的地块成本相对较小，但在后期的开发和经营中体现出来的不但是地块成本的优势，更重要的是升值空间的优势。项目本身的优异的自然资源作为地产项目的配套，具有得天独厚的优势，是其他地产项目人为不可复制的，有力的促进着整个项目的升值。
盈利模式四：进入资本市场盈利。
在当前的中国房地产市场状况下，对于休闲度假旅游和对生态居住的需要日益增加，使得旅游地产项目的市场需求快速发展，旅游地产有巨大的发展空间，这也是获得风险投资的重要因素
四、运作方式及计划或规划
整个项目投资将11.9亿，运营模式是——政府加企业。政府把我们这个项目作为城市明信片，是市长工程，基础配套设施由政府投入，我们主要做核心项目规划及建设，规划设计整个项目的土地利用整合,地产规划、景区规划建设。另外我们整合所有资源，温泉酒店、温泉度假村、养生博物馆、养生文化园采取产权式、专业公司经营。招商方面，景区商业统一经营，酒店实行专业管理。运营模式上可采取股份制经营、多元投资。
在战略规划上分四步走：第一步树概念。策划为先，树立概念，修规接续，营销并行；第二步做度假，大众为先，度假起步，游线分流，占据市场；第三步大串线，养生立足，大众聚集，综合开发，黄金串线；第四步卖悠闲，综合升级，资金聚集，多产发展，区域带动。利用3-5年时间，把多福山建成以自然山水为主体，以人文资源为依托，以养生度假、休闲度假、游憩娱乐、观光游览、生态保护等融为一体的国际旅游度假名胜区。
五、项目合作方式：旅游产业基金、股权交易、整体转让
除多福山旅游开发有限公司目前自有资金外，本项目需要融资人民币3亿元（不含旅游地产征地及其开发费用），主要用于旅游资源控制、项目开发建设和日常运营三个方面。项目建设周期约为18－24个月。融资可采取以下方式：
旅游产业基金：每年将项目利润的80％用于还款，预计3－4年还清本息。
股权交易合作：投资方与多福山生态旅游开发有限公司成立项目合资公司，按出资股权比例分享利润。
整体转让。
六、投资分析及风险控制
旅游地产作为房地产中的一种类型，其产生与发展是政策的支持、市场的需要，也是房地产市场发展的内在驱动。
随着经济的不断发展，全民旅游逐渐成为一种趋势，旅游、养生养老则将成为追求高品质生活的需要，旅游地产、养生养老地产开发也将成为房地产开发商投资的战略选择。
其次，随着住宅开发竞争的加剧、风险加大，商业地产开发地段决定论的影响，更多的开放商转向投资旅游地产、养生养老地产。此外，旅游、养生养老产业定位“国民经济的战略性支柱产业”，发展旅游、养生养老地产，国家政策较为支持。
旅游地产投资风险控制：
1、策划定位风险控制
旅游地产属于非必需品消费，一般人离开旅游、养生养老地产，生活不会受到太大的影响。基于旅游地产消费弹性比较大的特性，如果没有针对消费者的独到策划，是很难吸引消费者兴趣的，前期策划定位在旅游地产投资风险控制的重要性。
有效控制策划定位的风险，多福山项目，我们聘请了三家专业咨询机构，一是市场调研、二是地产策划、三是旅游咨询。
2、地段选择风险控制
旅游地产不同于商业地产的地段决定论，除了区位交通因素外，影响旅游地产地段选择的因素还有景观环境、文化遗存等等。因此，多福山旅游地产的开发，选择区位交通好、风景资源好、文化积淀厚且有吸引力的地段，有效地降低地段选择的风险。
3、资金投入风险
旅游地产投资是一项战略性投资，因投资回收期相对较长，需要较为雄厚的资金做后盾。因此，在项目资金投入之前，我们充分地对地产投入、旅游项目投入进行核算，避免因资金投入不足而出现烂尾楼、主题公园运营不下去的困境。
4、市场运营风险控制
市场运营风险，相对来说，旅游企业要比房地产企业小、房地产企业要比非房地产和非旅游企业小。对其风险的控制，首先，要认清旅游地产与一般地产的区别，主要有三点：一是消费需求不一样，旅游地产能满足投资、度假、养老等多重需求；二是功能不一样，旅游地产承载的功能是度假，是第二居所；三是目标客群不一样，旅游地产的消费者范围更广，不限于所在城市。
5、环境保护风险控制
环境是旅游地产赖以生存的基础，只有环境保护好，才可能持续吸引消费者、留住消费者。其风险控制方式，一是我们进行环境容量评估，避免项目地承载不了较大客流而破坏项目地的自然环境与舒适的度假环境；二是谨防过量开发，建高密度的房产，以免对度假的心理环境造成不舒适感。
该项目建成后，景区旅游将极大拉动地产价值，景区的经营收入将成为持续源泉。预计7-8年内收回全部投资。
二〇一九年十月
